J.nr. 135088-000679 HQ/CBD 7. maj 2014 DAGSORDEN INDSTILLING TIL RANDERS BYRÅD - OMDANNELSE AF RANDERS SPORTS COLLEGE TIL EN SELVEJENDE ALMEN UNGDOMSBOLIGINSTITUTION - INDLEDNING Siden Randersegnens Boligforenings konkurs den 8. december 2011 har situationen for Randers Sports College været problematisk på flere områder. På tidspunktet for konkursen var der ikke udarbejdet og indleveret endeligt byggeregnskab for byggeriet, og der var derfor ikke vished for den samlede udgift til opførelsen af byggeriet, og for hvorledes driften af afdelingen/ejendommen hang sammen. I løbet af sommeren 2012 begyndte vi på vegne Randers Kommune i samarbejde med DAB en udredning vedr. Randers Sports College og økonomien i dette byggeri for at skabe et overblik over, hvorledes dette byggeri kunne håndteres i forbindelse med konkursen. Det stod i processen hurtigt klart, at det ikke er muligt, som for de øvrige afdelinger i Randersegens Boligforening at overføre denne afdeling til en ny almen boligorganisation i Randers Kommune. Årsagen hertil er, at byggeriet er så nyt, at det ikke er muligt at opnå tilskud/kapitaltilførsel fra Landsbyggefonden til den videre drift af afdelingen på nuværende tidspunkt. Når dette ikke er muligt, og da driftsøkonomien i afdelingen ikke hænger sammen bl.a. på grund af stor lejeledighed for ungdomsboligerne, vil det ikke være attraktivt for en anden almen boligorganisation i Randers Kommune at overtage afdelingen. Et årligt driftsunderskud i afdelingen vil nemlig skulle dækkes af den nye boligorganisations dispositionsfond. ANSØGNING OM DÆKNING AF DRIFTSUNDERSKUD FOR REGNSKABSÅRET 2012 OG 2013 Den manglende mulighed for at opnå driftsstøtte fra Landsbyggefonden på nuværende tidspunkt, betyder, at afdelingens driftsunderskud siden konkursen for hhv. regnskabsåret 2012 og 2013 skal dækkes. Størrelsen af driftsunderskuddene gør, at det ikke er muligt for en ny selvejende almen ungdomsboliginstitution at afvikle disse driftsunderskud via driften de kommende år. Dermed har Randers Sports College behov for et 97 lån iht. almenboligloven fra Randers Kommune til dækning af disse underskud for 2012 og 2013. Det samlede beløb udgør ca. kr. 1.335.984. Regnskabet for 2013 er endnu ikke revideret. 1. Ansøgning om underskudsdækning af 22. april 2014 fra Jørgen Henriksen, chefkonsulent i DAB.
En kommune kan iht. almenboliglovens 97 yde et lån til en almen boligafdeling i kommunen til de formål, som er nævnt i almenboliglovens 92, stk. 1, såfremt kommunal støtte skønnes påkrævet for den pågældende afdelings videreførelse. Kommunen fastsætter i forbinde med ydelse af lånet forrentningsog afdragsvilkår, herunder at rente og afdrag først skal påbegyndes på et nærmere fastsat senere tidspunkt og under nærmere angivne omstændigheder. Kommunen kan også vælge at udskyde spørgsmålet til et senere tidspunkt. De formål, som er omtalt i almenboliglovens 92, stk. 1, er nødvendigt udbedring-, opretnings- og vedligeholdelsesarbejder samt miljøforbedrende og andre foranstaltninger, herunder til udligning af opsamlede driftsunderskud. Netop opsamlet driftsunderskud er det, som 97 lånet til Randers Sports College skal dække, og falder dermed indenfor for formålet med bestemmelsen. OVERFØRELSE AF AFD. 2 TIL EN SELVEJENDE ALMEN UNGDOMSBOLIGINSITITUTION Den eneste reelle mulighed for at videreføre Randers Sports College, som et alment ungdomsboligbyggeri, er at omdanne de 48 almene ungdomsboliger, ejerlejlighed nr. 2, til en selvejende almen ungdomsboliginstitution efter reglerne herom i almenboligloven og driftsbekendtgørelse. Der er derfor udarbejdet et kortfattet notat om etablering af en almen ungdomsboliginstitution og overførelsen af Randers Sports College, afd. 2, hertil. 2. Notat Randers Sports College Selvejende almen ungdomsboliginstitution Overførelse af afd. 2 Randers Sports College til Den Selvejende Ungdomsboliginstitution Randers Sports College kræver, at Randers Byråd godkender oprettelsen af en selvejende almen ungdomsboliginstitution, jf. driftsbekendtgørelsens 1, stk. 2. Samtidig skal ejendommens ejerlejlighed nr. 2 formelt afhændes af afd. 02 til Den Selvejende Ungdomsboliginstitution Randers Sports College, hvilket Randers Byråd tilsvarende skal godkende, jf. almenboliglovens 27, stk. 5. Det er formelt set boligorganisationens øverste myndighed, hvilket i øjeblikket er DAB, som træffer afgørelse om afdelingen 02 s salg af ejendommen til Den Selvejende Ungdomsboliginstitution Randers Sports College. Salget sker til indestående belåning (den selvejende ungdomsboliginstitution overtager lånet i Realkredit Danmark samt grundkapitallånet i Landsbyggefonden) og alle garantier samt øvrige offentlige forpligtelser følger med i forbindelse med salget/overførelsen. 2
BESTYRELSEN I DEN SELVEJENDE ALMENE UNGDOMSBOLIGINSTITUTION I arbejdet med omdannelsen af afd. 02 til en selvejende almen ungdomsboliginstitution har det været nødvendigt at finde nogle personer, som har interesse for projektet og vil indgå i bestyrelsesarbejdet og driften af ungdomsboliginstitutionen fremadrettet. Der har derfor været afholdt en række møder med de organisationer, som er involveret i Randers Elitesportscollege, da det fandtes naturligt, at disse organisationer også bidrog i det videre arbejde. Der er nu udarbejdet vedtægt for den selvejende institutions drift, som skal danne rammerne for arbejdet i bestyrelsen: 3. Vedtægter for Den Selvejende Almene Ungdomsboliginstitution Randers Sports College. I denne bestyrelse vil der være i alt 7 personer, som er sammensat af personer udpeget af følgende institutioner; 2 udpeget af Tradium, 2 udpeget af Randers Byråd, 1 udpeget af beboerne, 1 udpeget af Randers FC og 1 udpeget af Randers HK. Når der er tale om en selvejende almen ungdomsboliginstitution, skal Randers Byråd udpege et antal medlemmer til bestyrelsen. Men de udpegede medlemmer skal ikke nødvendigvis være Byrådsmedlemmer. Byrådet kan med fordel udpege eksterne personer uden for Randers Kommune til at deltage i bestyrelsesarbejdet. I det omfang der ikke udpeges en repræsentant fra beboerne, skal det pågældende bestyrelsesmedlem i stedet udpeges af Randers Byråd. Der er fra de involverede institutioner givet endelig tilsagn om, at de vil udpege medlemmer til den kommende bestyrelse for Den Selvejende Institution Randers Sports College. Når bestyrelsens sammensætning skal fastsættes anbefaler vi, at der først og fremmest vælges en bestyrelse ud fra driftsmæssige overvejelser. Den nye bestyrelse skal arbejde for at sikre, at ungdomsboligerne udlejes mest muligt henover hele året, således at lejetab undgås eller i det mindste begrænses mest muligt. På den baggrund anbefales det, at Byrådet delegerer beslutningen om valg af de kommunalt udpegede medlemmer af bestyrelsen til forvaltningen. Forvaltningen forventer pt. følgende sammensætning af bestyrelsen: - 2 udpeget af Tradium/Randers Realskole - 2 udpeget af Randers Kommune - 1 udpeget af beboerne - 1 udpeget af Randers FC - 1 udpeget af Randers HK 3
Forvaltningen indstiller, at de 2 kommunalt udpegede medlemmer bliver; én repræsentant fra Randers Hallen og én repræsentant fra Kultur- og Fritidsforvaltningen. UDLEJNING AF DE 48 UNGDOMSBOLIGER Det er tilsvarende nødvendigt, som led i overførelsen, at der etableres helt klare retningslinjer for udlejning af ungdomsboligerne. Udlejning har siden ejendommens ibrugtagning ikke været underlagt klare retningslinjer. Årsagen til, at det er nødvendigt med klare retningslinjer for udlejning, er at sikre, at boligerne i videst muligt omfang udlejes til den berettigede personkreds, hvilket er forudsætningen for, at der kan opnås ungdomsboligbidrag fra staten. Ungdomsboligbidrag er et fast tilskud som udbetales til afdelingen pr. udlejede m2 bolig årligt. Dette beløb er et direkte tilskud til ungdomsboligerne, som skal være medvirkende til at holde huslejen nede for ungdomsboligerne. 4. Notat Randers Sports College Udlejning. Vi har udarbejdet en udlejningsaftale, som skal indgås mellem Randers Kommune og Den Selvejende Ungdomsboliginstitution Randers Sports College. Udlejningsaftalen skal danne grundlag for udbetaling af ungdomsboligbidrag til Randers Sports College. Udlejningsaftalen har været forelagt udlejningschef hos DAB, Dennis Christensen, og er efterfølgende fremsendt til godkendelse hos Statens Administration. Aftalen skal tilsvarende godkendes af Randers Byråd. 5. Udlejningsaftale mellem Randers Kommune og Den Selvejende Ungdomsboliginstitution Randers Sports College. AKTUEL ØKONOMI I RANDERS SPORTS COLLEGE Ved omdannelsen af Randers Sports College til en selvejende almen ungdomsboliginstitution, vil Randers Sports College blive en selvstændig økonomisk enhed uden nogen moder i form af en boligorganisation, som kan give økonomisk støtte. Dette betyder i endnu højere grad, at ungdomsboligerne af egne indtægter og udgifter skal bære de med ejendommens drift forbundne omkostninger, og der er alene lejeindtægterne fra de 48 ungdomsboliger til at afholde denne udgift. 4
Da der er tale om ungdomsboliger på ca. 35 m2 (med dele køkken og bad) er det begrænset, hvilken leje boligerne kan bære før, at det ikke længere er muligt at leje boligerne ud. Endvidere viser erfaringen med udlejningen af denne type boliger, at det ikke er realistisk i den nuværende konstruktion at budgettere med fuld udlejning. Specielt hen over sommeren er der tomme boliger. Disse forhold betyder, at der på nuværende tidspunkt er et årligt driftsunderskud for Randers Sports College, som genereres hvert år, og som det ikke er muligt at budgetafvikle for ungdomsboliginstitutionen ved egne lejebetalinger. Der er heller ingen moderorganisation til at yde tilskud til driften af afdelingen, hvorfor eneste mulighed for at viderefører ungdomsboliginstitutionen de kommende år reelt er, at ungdomsboliginstitutionen årligt søger Randers Kommune om et 97 lån til at dække driftsunderskuddet. I perioden siden sommeren 2012 er der udarbejdet en del økonomiske beregninger for videreførelsen af Randers Sports College. Der er nu udarbejdet et opdateret budget for 2014, som tager udgangspunkt i regnskaberne for 2012 og 2013, der er de første regnskaber udarbejdet for selve ungdomsboligerne, således at der nu er ved at være et realistisk overblik, over hvilke udgifter der faktisk er ved at drive ungdomsboligerne. Der er ligeledes udarbejdet et forventet budget for 2015. 6. Budget for Randers Sports College 2014. 7. Budget for Randers Sports College 2015. Siden Randersegnens Boligforenings konkurs den 8. december 2011 har driften af ungdomsboligerne naturligvis ikke været optimal. Først fordi kuratorerne i Randersegnens Boligforening ikke havde den store interesse for driften af afdeling 2, og siden har vort arbejde i tæt samarbejde med DAB først og fremmest fokuseret på en afklaring af gældende økonomiske forhold, herunder byggeregnskab og afklaring af økonomien for afdelingen i forhold til konkursboet. Nu skal der imidlertid fokuseres mere på den fremtidige drift og udlejning af ungdomsboligerne. Regnskaberne for 2012 og 2013 har derfor et betydeligt underskud, idet der har været afholdt store beløb til almindelig vedligeholdelse, ligesom der har været tab ved lejeledighed. Tilsvarende har det ikke været muligt at søge om ungdomsboligbidrag. I denne planlægningsproces har det derfor været vigtigt ved afholdelse af møder med Tradium/Randers Real, sportsklubberne samt Hallen, at disse medinitiativtagere til ungdomsboligernes opførelse fortsat er engeagerede i boligernes drift, samt at de også vil være det i tiden fremover ved aktivt at gå ind i bestyrelsen for den selvejende almene ungdomsboliginstitution. På den baggrund er det håbet, at økonomien i Randers Sports College kan blive vendt, således at budgettet for 2015 kan holdes. Det skal dog understreges, at der er en risiko for, at budgettet 2015 ikke kan holdes, og at der derfor vil være behov for en vis støtte fra kommunen til den selvejende almene ungdomsboliginstitution i form af lån efter almenboliglovens 97. 5
ØKONOMIEN FOR DEN SELVEJENDE UNGDOMSBOLIGINSTITUTION DE KOMMENDE ÅR Hvis det ikke lykkedes bestyrelsen for den selvejede ungdomsboliginstitution at nedbringe lejeledigheden, er der risiko for, at den selvejende ungdomsboliginstitution Randers Sports College også i årene 2014-2018 vil søge Randers Kommune om et 97 lån til at dække et årligt driftsunderskud. Det er ikke en holdbar situation i længden, hvorfor Landsbyggefonden også har været involveret i processen om videreførelsen af Randers Sports College i en selvejende almen ungdomsboliginstitution. Landbyggefonden har tilkendegivet, at Randers Sports College kan blive omfattet af muligheden for at opnå driftsstøtte ved en kapitaltilførsel el. tilsvarende, når byggeriet har været i drift i ca. 10 år fra tilsagnet til skema A. Det betyder, at Randers Sports College fra 2018 vil kunne modtage driftsstøtte fra Landsbyggefonden. Tilsagnet er modtaget skriftligt i form af et internt notat udarbejdet af sekretariatschef Birger Kristensen, Landsbyggefonden. AKTUELLE ØKONOMISKE KONSEKVENSER FOR RANDERS KOMMUNE VED KONKURS Én af årsagerne til, at Randers Kommune valgte at gå ind i problematikken om videreførelse af Randers Sports College er, at der er mange kommunale midler bundet i Randers Sports College, og herudover har der generelt været stor kommunal interesse i opførelsen af disse ungdomsboliger tæt på sportsfaciliteterne i Randers Kommune. Hvis Randers Sports College går konkurs vil den kommunale garanti, som er givet på Realkreditlånet i RD til finansiering af byggeriet iht. almenboliglovens 127 blive realiseret fuldt ud. Denne garanti er i dag på kr. 5.693.298. Herudover har Randers Kommune ydet grundkapital (7 %) til byggeriet med kr. 4.610.760 samt tilskud til indretning på kr. 500.000 i forbindelse med nedlæggelse af et andet kollegium i byen. Disse tilskud udgør tilsammen kr. 5.110.760. En nærmere beskrivelse af garantiforpligtelserne i Randers Sports College og konsekvenserne ved at omdanne Randers Sports College til en selvejende almen ungdomsboliginstitution fremgår af: 8. Notat Randers Sports College Garantier & Underskudsdækning 6
OMKOSTNINGER VED HHV. KONKURS OG OMDANNELSE TIL UNGDOMSBOLIGINSTITUTION Sammenfattende betyder en konkurs af Randers Sports College afdeling 02 på nuværende tidspunkt, at Randers Kommune dels vil have tabt tilskuddet på kr. 5.110.760, dels skal indfri den kommunale garanti på kr. 5.693.298. Ved tilsagn om omdannelse af afdelingen til en selvejende almen ungdomsboliginstitution skal kommunen give afdeling 02 et 97 lån for 2012 og 2013 på kr. 1.335.984 og forventet for 2014 på kr. 812.000, ligesom der er en risiko for, at det vil være nødvendigt med yderligere lån i perioden 2015-2018 på i alt anslået kr. 1.200.000, således at det samlede beløb forventes at blive på kr. 3.350.000. ANDEN SKADE PÅ RANDERS KOMMUNE VED RANDERS SPORTS COLLEGE KONKURS Forløbet med udredning af situationen om Randers Sports College og forsøget på at finde en permanent løsning har også betydet, at det har været nødvendigt at afdække, hvorvidt Randers Kommune i andre forvaltninger kunne have forpligtet sig til at sikre boliger til eleverne på Randers Elitesportscollege fx via den indgåede Team Danmark aftale. Disse undersøgelser har vist, at Randers Kommune ikke juridisk er forpligtet til at sørge for, at der er boliger til rådighed for eleverne på Randers Elitesportscollege, men i den forbindelse har Randers Kommunes Kultur & Fritidsafdeling vurderet konsekvenser for Randers Kommune ved konkurs eller lukning af Randers Sports College. 9. Notat fra Morten Arvidsson, Kultur & Fritidsafdelingen i Randers Kommune. ANDRE FORHOLD SOM ER AFKLARET SIDELØBENDE Ejendommen Fyensgade 3, Randers, hvori Randers Sports College er beliggende indeholder udover de 48 ungdomsboliger også erhvervsarealer. Både ungdomsboligerne og erhvervsarealerne er opført, som ét samlet byggeri, og har ikke som loven foreskriver, været holdt adskilt. Ejendommen er efter opførelsen opdelt i 2 ejerlejligheder. Ungdomsboligerne er ejerlejlighed nr. 2, og består af 1. sal og 3.-8. sal. Erhvervsarealerne er ejerlejlighed nr. 1 og består af stuetagen (udlejet til fitness og sammenbygget med det eksisterende fitnesscenter i Randers Hallen) og 2. sal som er udlejet til fysioterapi. Adkomsthaver til begge ejerlejligheder er afd. 02, selv om den støttede afd. 02 ikke er reel ejer af erhvervsejerlejligheden nr. 1. Konkursboet er den formelle ejer af erhvervsejerlejligheden. 7
Byggesagen var på konkurstidspunktet endnu ikke afsluttet, og er fortsat ikke endeligt afsluttet. Ejendommen har været i drift siden januar 2010, men der har været givet dispensation til afklaring af brandforholdene i ejendommen frem til udgangen af 2013. De forhold som manglede, var bl.a. etablering af brandvej, mv. Disse arbejder blev færdiggjort i 2. halvår 2013, og der mangler nu kun tinglysning af deklaration om brandvej på ejendommen, hvilket forventes tilendebragt i maj 2014, hvorefter der kan udstedes endelig ibrugtagningstilladelse til ejendommen, og byggesagen vil være endeligt afsluttet. Dette forventes tilsvarende afsluttet i maj i år. Der er også siden konkursen udarbejdet endeligt byggeregnskab for hele ejendommen, som er godkendt af revisionsfirmaet Deloitte i november 2013. Byggeregnskabet har vist en overskridelse af anskaffelsessummen for det støttede byggeri på kr. 7.267.905, som skal afholdes af dispositionsfonden, hvilket vil sige konkursboet. Opførelsesudgifterne for erhvervsejerlejligheden er blevet opgjort til kr. 7.324.045. Den støttede byggesag for afd. 02 forventes derfor afsluttet i maj 2014 med indberetning af skema C for byggesagen. Selv om det ikke er afd. 02, ungdomsboligerne, der ejer erhvervsejerlejligheden, skal den sælges som led i den samlede løsning for Randers Sports College. Dette pågår i øjeblikket, og forventes afsluttet i løbet af juni 2014. Randers Hallen har på repræsentantskabsmøde afholdt i marts 2014 vedtaget at erhverve erhvervsejerlejligheden nr. 1 for en samlet pris på kr. 2 mio. kr. Denne pris er godkendt af konkursboet og Østjydsk Bank A/S. Hallen køb forudsætter en løsning, som beskrevet på ungdomsboligerne. I forbindelse med salget af erhvervsejerlejligheden har Realkredit Danmark, der har ydet realkreditlån til ungdomsboligerne skulle give tilsagn til at relaksere deres pant i erhvervsejerlejligheden. Årsagen er, at i forbindelse med ejendommens opdeling i ejerlejligheder blev de pantehæftelser, som var tinglyst på hovedejendommen overført til begge ejerlejligheder. Realkredit Danmark har accepteret at relaksere pantet. Dette vil ske i forbindelse med gennemførelsen af salget af erhvervsejerlejligheden. En sidste problemstilling, som sideløbende er håndteret i processen med at finde en løsning for ungdomsboligerne har været at oprettet og udarbejdet vedtægter for ejerforeningen, som er opstået i forbindelse med ejendommens udstykning i ejerlejligheder. Vedtægterne er udarbejdet, og forventes tinglyst inden udgangen af 2. kvartal 2014. Disse vedtægter skal tinglyses i begge ejerlejligheder pantstiftende for kr. 50.000, som første prioritet, også dette har Realkredit Danmark meddelt rykningstilsagn til. København, den 7. maj 2014 Henrik Qwist advokat (H), partner 8